Ситуацията не е нещо, което е много често - но също така се случва: на ипотечен кредит не се върне, но в апартамента по някаква причина трябва да се продават. Сделка при такива обстоятелства е възможно, но значително по-сложно - всяко разпореждане с имущество, предоставени като обезпечение, е разрешено само със съгласието на заложния кредитор. В този случай - банката, която е издала на ипотеката. Както целия този процес се случва на практика - по този въпрос, ние решихме да разберем.
И мъка и радост
Първо участие на причините за това какво се случва - ". От залога" защо хората решават да продаде апартамента Интервюираните "вестник на недвижими имоти MetrInfo.Ru» експерти са били наричани, като цяло, по същите причини.
Оптимистичен вариант - на собствениците на апартаменти (те платци ипотека) значително подобрява финансовото състояние, и те решават да си купят апартамент по-големи и по-добре. Именно тази причина и призовава като най-често срещаните Eugene страхове, независим експерт, адвокат за недвижими имоти.
Вторият мотив - смяна на семейни обстоятелства. Сийм евфемизъм за развод съпрузи обикновено са скрити - и, съответно, необходимостта да се разделят на съвместна собственост, включително придобита за двама апартамент.
Наред с другите неща, той може да се нарече необходимостта от голяма сума пари - например за лечение. Runar Burganov, ипотечен брокер на "Glavmosstroy-имущество" се отнася до ситуация, в която частният инвеститор да инвестира в нова сграда, реши да ги върне. Трябва да се отбележи, че собственикът на апартамент може да се предвиди като отрицателен (бъдещ спад на пазара) и положителен (цените се покачват, е необходимо да се инвестира в ново съоръжение) развитие. И резултатът е един и същ: апартаментът се продава, и спешно.
Татяна Бердяев, ръководител на отдел градски недвижими имоти на централния офис на "NDV-недвижими имоти", призовава и доста екзотични случаи. "Наскоро един клиент иска да се промени в апартамента заради тесните первази, - каза експертът. - Имаше един случай, когато клиентът се интересува от нумерология и е установено, че в апартамента му "погрешно" номер ".
Право: без излишни тънкости
Като цяло, ситуацията, в която длъжникът все още се продава апартамента без съгласието на банката, изглежда невероятно. Rosreestr видя в апартамента на тежести "ипотека по силата на закона", просто не регистрира такава покупка и продажба - съответно, банката няма да има претенции да обезсили. "Сделката без предварителното писмено съгласие на банката няма да може да премине на държавна регистрация" - потвърждава нашите предположения Алексей Новиков, ръководител на Est-а-Tet на ипотечни център. Ако това се е случило в действителност, как допълва Shatalina Наталия, заместник-генерален директор по правните въпроси на фирма "МИЕЛ-новата сграда", "ипотекарен кредитор, съгласно член 39 от Федералния закон" За Mortgage (Залог собственост) "има право по своя преценка да поиска признаването на сделката възбрана невалиден и прилагането на последиците, предвидени в член 167 от Гражданския кодекс на Руската федерация, или да поиска началото на изпълнение на задължението, обезпечени с ипотека и ограничаване на достъпа на ипотекирания имот без значение на кого принадлежи. "
магия споразумение
Така че, което е ключово условие за изпълнението на сделките, представляващи интерес за нас е съгласието на банката. Колко трудно е да го получа?
"Ние трябва да се направи искане до банката за разрешение да продаде апартамента, както и да преговаря с работниците и служителите на банката - предупреждава Елена Semencha (" ABC жилища "). - С оглед на искане на всеки клиент на банката отнема много време. И повечето от клиентите са отказани. "
За щастие, останалата част от нашите консултанти види живот не е толкова мрачна. "Това е нормална процедура, която проведохме такива сделки, затруднения обикновено не се случи - каза Татяна Бердяев (" NDV-недвижими имоти "). - Най-големите банки Прил схема за извършването на такива сделки ". "Банките почти никога не успяват да кредитополучателите в ипотека продажба апартаменти - потвърждава Алексей Новиков (Est-а-Тет). - Те се интересуват от погасяване на кредита и не се неосновни активи (плосък) в края на краищата те бяха заложени ".
На-важното нещо да се направи вниманието ни към Ема Пономарьов, директор на "операции на дребно Investtorgbank": повечето от банката се съгласи да продаде дава, но от състояние паралелно кредита. С други думи (имаме от Него), когато в резултат на сделката банката ще получи всичките си пари, той не поправи никакви пречки. Ако купувачът не е цялата сума, а самият той ще става на кредитополучателя - банката ще проучи ситуацията по-щателно. Подробности ситуацията ще бъде обсъдено по-долу, и докато отговорът е друг въпрос: съгласие на банката ще бъде получена, или само за пари? Повечето от нашите експерти са уверени, че това ще бъде предоставена с любезното съдействие на банката безплатно. Различните становище бе изразено от само експерт Евгений Страховете - според него, много банки обмислят прилагането съгласие за екстрадиция е платена услуга, за която ще трябва да платите около 3 хиляди рубли ..
Друго условие за съгласието на банката отбелязва Иван Кудряшов, ръководител на правния отдел на компанията "EcoDolie" - да се извърши сделка чрез сейф.
Credit предал! Приемат се кредитни!
Нека се върнем към въпроса, повдигнат в предишната глава, когато е имало купувач, който иска да си купи апартамент, но без пълно исканата сума. Т.е. Той също иска да вземе кредит. Какво се случва тук?
На първо място, клиентът е най-разумно да поиска кредит в една и съща банка, която е на ипотекарния кредитор на недвижими имоти. "Ако заемът е одобрен като част от банката, вероятността за такава сделка е малък - предупреждава Татяна Бердяев (" NDV-недвижими имоти "). - Това е не само на купувача, продавача и банката-ипотекарен кредитор трябва да се споразумеят за всички нюанси, но също така и на банките, за да се споразумеят помежду си за сделката, която на практика е много трудно ". Ако купувачът с това условие (свържете се с точно определена банка) са съгласни, процесът да бъде трудно, но - по принцип - това е възможно. "Днес има редица банки, които включват заеми за извършване на сделки по прехвърлянето в своята линия от продукти - казва Ирина Dobrokhotova, председател на" най-добрата нова сграда борда на директорите ". - Това е Сбербанк, VTB24 и ТСВ. Според Министерството на ипотека "BEST новата сграда", процентът на Държавната банка е същата като за редовен ипотека: Сбербанк - от 14,5% в ВТБ 24 - от 15.95% ".
С позицията на "без предимство!" Потвърдено повечето от останалата част от нашите експерти. Малко (но само малко!) Различен поглед изрази Ирина Dobrokhotova ( "Най-добра нова сграда"). Макар да признава, че новият купувач ще има нов заем, тя отбелязва, че "има случаи, когато предишното споразумение с банката за преструктуриране на ипотечен кредит само до новия купувач. Но това са изолирани случаи. "
по-добре едновременно
Има и друга технология - тя е на разположение в случай, че купувачът има пълната сума за закупуването на апартамента. В този случай, част от парите по банковата задължение се погаси, а останалата част отива на продавача. Изглежда, че е лесно, но има и допълнителни рискове.
"Рискът на купувача: тя всъщност забавя ипотечен дълг на продавача за прехвърляне на собствеността на апартамента, - казва Людмила Цветкова (" МИЕЛ "). - Има възможност, че след това не сделката да се осъществи по някаква причина, и клиентът ще загуби пари. Освен това, банката взема парите не е официално на новия купувач и от продавача (като че ли той е платил) и никъде в документа не е фиксирана, тя е парите на купувача. " "Рискът е във времето - потвърждава Павел Тимошенко (FGC" Лидер "). - На необходимостта от 3-10 дни след процедурата. През този период, всичко може да се случи: продавачът не реши да продаде, купувачът реши да не се купува, всеки един от тях може да има авария, и т.н. ".
Въпреки това, на пазара е разработил технологии за намаляване на рисковете до минимум. "Най-сигурният е схема, в която размерът на парите, необходими за погасяване на кредита е поставен в банка клетка на представител на банката, - казва Татяна Бердяев (" NDV-недвижими имоти "). - Банката издава документите, необходими за отстраняване на тежести и е налице едновременно отстраняване на обезпечението и регистрацията на собственост на купувача. В различните банки могат да имат свои собствени нюанси, трябва да се консултират със своите служители. "
Обобщение на списание www.metrinfo.ru
При нормални икономически условия на продажбата на ипотечни жилища - нещо все още рядкост. Ще се появят такива ситуации често? Отговорът зависи преди всичко от икономическата ситуация. Ако тя се влошава, собственост неизпълнение кредитополучателите станали нещо обичайно. Желателно би било, разбира се, се смята, че за това няма да дойде ...
История на живота
Надежда Kozitskaya, ръководител MVN комуникационна агенция
Причината за продажбата е типичен - за прехвърляне на активи от стария жилищен фонд и закупуване на апартамент малко повече, по-добре и по-нови.
Знаех, че ако продадем апартамента "за ипотечни кредити", купувачът неизбежно ще започне да ме "завой" на цена - апартамент с тежест, купувачът отива на рисковете и т.н. По мое мнение, опасността смучат от пръст, но добро извинение да се пазарят за цената. Затова реших да изплати ипотеката преди продажбата, а останалата сума perezanyala роднини. Тъй като обеща да върне парите, за да ги веднага след продажбата, т.е. само след 2-4 месеца, кредитът ми дадоха без лихва. Всеки, който има възможност да perezanyat голяма сума от надежден източник или от достойни хора, аз ви съветвам да го направят. Най-малко да се отървете от бюрокрацията, свързана с получаване на разрешение на банката, както и други неудобства.
Интересното е, че в апартамента Аз също си купих регистрация ипотека. И аз съм на приходите, придобити на апартамент в нова сграда, както и би искал - с подобряването на площта и местоположението, както и с участието на кредит, въпреки че е много по-малка по размер.
Специална експертиза
Василий Sharapov, адвокат недвижими имоти развитие на фирмата "Сити-XXI век" на
Свързани статии