Операции и сделки на пазара на имоти, недвижими имоти
Сделката - действието на физически или юридически лица, които ме изпратиха в създаването, изменение или прекратяване на граждански права и задължения във връзка с предмета на сделката.
Сключването на сделка - подписване на документи за действията, насочени към създаването, изменението или прекратяването на правоотношенията на юридически и физически лица, както и преминаването на банкови документи, ценни книжа, пари от един човек на друг.
Всяка сделка има своя собствена правна цел, наречена база (кауза). Основата трябва да бъде законосъобразно и осъществимо. Сделката признават за валидни при определени условия, а именно:
- сключване на способни неговите граждани;
- комисията въз основа на съзнателно волята на страните, насочени към постигане на по законен начин, незабранена от закона на конкретни резултати;
- изпълнение, в съответствие с целите на изпълнението на законово дейността (за юридически лица).
В зависимост от функциите, залегнали в основата на класирането на сделката със земята и други недвижими имоти може да бъде разделен на няколко вида.
1. На законността на - недвижими (като юридически факт) и инвалида (не отговарят на законовите изисквания). Void сделки са разделени на два вида - нулеви и Недействителност т.е. абсолютно и относително неефективни. Смятан унищожаемо сделка невалидни от съда, както и една малка празнота първоначално, независимо от решението на съда.
Сред сделките безполезни недвижими имоти са най-честите, лъжливи изгодна цена. Въображаемият транзакция, без намерение да се създадат правни последици (дарение на имущество с цел да се крие от конфискация). А измама сделка, предназначена за постигане на определени правни последици, но не и тези, които са по същество получен от тази сделка (дарение продажба покрит, и т.н.), както и други, често нарушават закона или нечии интереси. А измама сделка е да се прикрие друго сделка, наистина перфектно.
Основанията за недействителност на сделката за приватизация на държавни и общински предприятия и всяко недвижимо имущество са различни видове нарушения на правилата на търга или конкурса тайно споразумение на подценяване цена, купувачът получи незаконни привилегии, нарушение на изискванията на антимонополната и др.
Анулирането включва възстановяване (възстановяване на предишното състояние): двупосочен, когато всеки един от другите страни връща всички закупени на сделката в природата или под формата на парична плащане, ако никоя от страните не е имал намерение неправомерно; и едностранен - когато всичко се извършва обратно само получава добросъвестна страна, а вторият - трансфери от държавния бюджет.
2. броят на страните - едностранното, двустранно и многостранно.
3. Формата на комисията - писмено, нотариално заверено; в писмен вид, вписан в Държавния регистър.
Неспазването нотариална форма на сделка води до неговата недействителност. Той се счита за несъществен (стр. 1, чл. 165 от Гражданския процесуален кодекс) и не създава никакви правни последици.
4. По време на възникване - недвижими (след предаване на обекта и сделката за държавна регистрация) и формални (затворена в определена форма).
5. задължения на страните - компенсаторна и безвъзмездно.
6. сигурност взаимните ангажименти на страните по сделката - комуникация (ниво на звука и съотношението на взаимните ангажименти изрично дефинирано); Контингент (генериране и терминиране зависи от условия, които не са известни предварително, че ще се случи или не).
7. На мястото на изпълнение - на активен пазар (търг, конкурс и т.н.) и на неформалния пазар.
8. В заключение - лично или чрез пълномощник, представител.
Видове сделки с недвижими имоти
С промяната на собствеността
Наем - право на ползване на чужд имот при определени условия. Съгласно договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя (наемател) недвижимия имот за временно ползване. земя самотни природни обекти, предприятия, комплекси собственост, сгради, съоръжения и други неща, които не губят своите естествени свойства в процеса на тяхното използване може да се отдават под наем.
Закон може да установи вида собственост, доставка на които не е позволено на наема или е ограничен и може да бъде инсталиран особено отдаване под наем на земя и други природни обекти.
Срок на лизинговия договор се определя от договора, в същото време, договорът за наем може да бъде сключен за неопределен период от време, ако последният не е определен в договора.
Право на отдаване под наем на имот принадлежи на неговия собственик. Въпреки това, на наемодателя може да бъде лице, упълномощено от закона или от собственика да вземе имот за отдаване под наем.
Наемателят се задължава да заплаща такса за използването на имущество (наем). На процедурата, условията и сроковете на плащане на наем, определени от договора за наем.
При прекратяване на договора за наем на наемателя длъжен да върне имота на наемодателя в същото състояние, в което го получили, като се вземе предвид нормалното износване, или в състоянието, уговорена в договора.
Законът или договорът може да предвижда, че наетата вещ се прехвърля собствеността на лизингополучателя след изтичане на срока на лизинговия договор или те преди изтичането му, при условие че наемателят е причинило цялото споразумение на цената на обратно изкупуване.
Един от видовете финансов лизинг е лизингов договор. Според договора за наем наемодателят се задължава да придобие собственост, определен от наемателя от определен продавач, и те дават наемателят на имота за плащане за временно притежаването и използването на предприемаческите цели. Домакинът в този случай не е отговорен за избора на наетия имот и продавача. Договорът за финансов лизинг може да предвиди, че изборът на продавача и имуществото, което се придобива от лизингодателя.
Залог (ипотека) на недвижими имоти е предназначен да осигури на кредитор-ипотекарен кредитор на иск за парично вземане срещу длъжника (ипотекарен длъжник). С други думи, на ипотека - получен заем от недвижими имоти. Ипотечен признава предприятието ипотека, строителство, сграда, съоръжение или друг обект, пряко свързани със земята, заедно със земята или правото да ги използва. Ипотеката обезпечава задължението, при които на ипотекарния кредитор има право, в случай на неизпълнение от страна на залогодателя задълженията получите удовлетворение за сметка на ипотекирания имот. Имотът, върху която е създадена на ипотека, той остава във владение на ипотекарен, т.е., на длъжника. В договора за ипотека е ипотека.
Наследяването. Законодателството предвижда, че в случай на смърт на гражданин собствеността на имота, принадлежащи към него се наследява на други лица, в съответствие с волята или от закона.
Gifting има прехвърляне на собствеността. С цел предотвратяване на отпадъците в прикритието на даване собственост на някой друг и друга частна злоупотреба има забрани и ограничения по отношение на даряването на държавна и общинска собственост, подаръци между търговските организации, дарение собственост на малолетни и непълнолетни лица, които дават държавни служители, служители на медицински и образователни институции. Специални правила, позволяващи отмяната на дарение в случай на нарушения на закона, като например несъстоятелност.
Като специален вид подарък са даренията за нестопански цели. Използването дари имот в съответствие с реда на посочените донор е основание за отмяна на дарение.
Мена. В съответствие с договора за бартер, всяка страна се задължава да прехвърли на другата страна на една стока в замяна на друг. Отношенията на възмездно отчуждаване на стоки от техния бартер традиционно се ръководят от правилата на покупки и продажби, както по същество бартер всяка от страните, признати от продавача на стоки, които той е длъжен да превежда, и купувач на стоки, които тя се задължава да приеме в замяна. Специфични проблеми на обмен: процедурата за разлика обезщетение в цените на стоките се обменят; задължение на страните по изпълнението обмен брояч.
Доверително управление на активи - ново явление в България, която е била открита използване преди всичко по отношение на останалите държавни акции на приватизирани предприятия. С договора за доверително управление на имоти едната страна (Trustor) трансфери на друга страна (попечителя) за определен период имот в доверието, а от другата страна се задължава да извършва управлението на тази собственост в интерес на основателя или на същото лице. Прехвърлянето на собствеността на доверително управление не води до прехвърляне на собствеността от него на довереника. Това се подчертава, че българската правна система не включва правна институция като доверие (Trust).
Собственикът има право да се възползва от прехвърлени към администрацията имота. Управляващият не работи в техен интерес. Имоти прехвърлени в контрола, трябва да принадлежат на основателя на правото на собственост.
Обекти на доверително управление могат да включват предприятия и други комплекси собственост, отделни обекти, свързани с недвижимо имущество, както и други форми на собственост.
Правна основа за управлението на имота е договор. Въпреки това, в един случай договорът се основава на свободната воля на двете страни, а в другата - в резултат на мощен акт за управление, за да намерите и сключва споразумение (договор не е бил собственик, а организацията трябва да се намери на контрола). В договора въз основа на авторитетен акт е "в интерес на собственика, когато той не може да изрази волята си (неспособни, липсва), или в полза на трети лица (несъстоятелност).
Действащото законодателство предоставя основните условия на договора за управление, под формата на такова споразумение, отговорността на контрола, прекратяване управление, специално организиране на събития и др.
Безвъзмездно ползване на имота. Модерен закон премахна всички ограничения за ползване на имота. Има достатъчно възможности да сключват договори за безвъзмездно ползване на имота, според които кредиторът се съгласи да прехвърли или лизинг нещо за безвъзмездно временно ползване от страна на кредитополучателя, който е длъжен да върне едно и също нещо в същото състояние, в което я е приел, като се вземе предвид нормалното износване, или в състоянието, уговорена в договора ,
Застраховането. Застраховка на имота се извършва в случай на загуба (унищожаване), недостиг или повреда. В съответствие с договора за застраховка на имота, на едната страна (застрахователят) се задължава за по договора (застрахователна премия) при настъпването на предвидено в договора на събитието (застрахователното събитие), за да компенсира притежателя на полицата или на друго лице, в чиято полза на договора (бенефициента), причинени в резултат на това събитие, загуби на застрахованото имущество или загуби във връзка с други имуществени интереси на осигуреното за заплащане на застрахователно обезщетение (в рамките на определен договор сума).
Предпоставка застраховка на имота е наличието на лицето, в чиято полза на договора, интересът към запазване на застрахованото имущество. При липса на това условие, договорът е невалиден.
Рента е един от начините за създаване обезпечение имот по силата на закона, защото получателят на наема може да задържи по отношение на имота, отчужден в предоставянето на периодични плащания или постоянно съдържание на договора. При постоянна анюитет е прав (при плащане в брой), за да бъде наследен; в случай, че пожизнена пенсия се изплаща до смъртта на получателя на наем; Ако получателят е две и повече лица - до последния от тях смъртта (наследствената на получателя на наем ще го получи в пълен размер).
Свързани статии